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Une Société Civile Immobilière (communément appelée « SCI ») se traduit librement comme étant une Société Anonyme à la Propriété, conformément aux articles 1832 et 1845 du Code Civil. Une SCI possède généralement une ou plusieurs propriétés dans le but de les louer ou de les mettre gratuitement à la disposition de ses actionnaires.

Qu’entend-on par SCI ?

Une SCI est essentiellement une société privée, limitée et entièrement constituée en société ayant un siège social en France. Ce bureau peut être la propriété elle-même. Les actions de la SCI détiennent alors la propriété en question. En tant que société, les actions de la SCI appartiennent à ses actionnaires, dans de nombreux cas, des membres de la même famille. Les actionnaires peuvent être résidents ou non-résidents en France. Il est important de noter que les conséquences fiscales d’un achat via une SCI doivent être analysées conformément à la loi française et à la convention fiscale entre la France et le pays d’origine de l’actionnaire avant de procéder à tout achat.

Formation et utilisation d’une SCI pour l’achat d’une propriété en France

Pour monter une SCI, il faut savoir qu’elle comprend un certain nombre d’actions (considérées en droit français comme des « actifs mobiliers »), déterminées dans sa constitution, et un minimum de deux actionnaires. Les statuts de la société sont des documents juridiques préparés le plus souvent par un notaire. Une SCI doit être enregistrée auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie locale. Les statuts d’une SCI comprennent :

  • le nom de l’entreprise (le nom de la rue de la propriété ou un nom choisi) ;
  • son siège social (l’adresse du bien ou l’adresse d’un actionnaire, si l’actionnaire réside en France) ;
  • le montant du capital (montant nominal, et non le prix réel de la propriété) ;
  • fonctions et conditions (telles que les clauses sur la réduction de capital, la vente de propriétés, etc.) ;
  • les coordonnées du chef d’entreprise.
La différence entre l’achat d’une propriété avec une SCI et l’achat à titre individuel est la création d’actions au sein de l’entreprise. Les actionnaires possèdent les actions qui possèdent la propriété dans les proportions spécifiées dans les statuts. Les actionnaires de la SCI sont responsables des dettes de la société proportionnellement à leur part des actions. Si une SCI a deux actionnaires, chacun est responsable de 50 % des dettes de la société. Une certaine confiance est nécessaire entre les actionnaires pour garantir le bon fonctionnement de l’entreprise. Par conséquent, il est également très important de choisir, qui sera le dirigeant de l’entreprise.   On peut alors monter une SCI lors de l’achat d’une propriété. Habituellement, cela se fait après la signature du contrat préliminaire et avant la signature du titre de propriété chez le notaire. La propriété détenue par une SCI peut être vendue à tout moment sans dissoudre la SCI, et la SCI peut acheter une autre propriété à tout moment. Une SCI peut également être dissoute à tout moment ; cela arrive généralement quand une SCI ne possède plus aucune propriété.

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